Golden Visa Dubai: Voraussetzungen, Kosten, Vorteile und wie Sie sie beantragen

Golden Visa Dubai: Voraussetzungen, Kosten und Vorteile

Die Golden Visa ist ein langfristiger Aufenthaltstitel der VAE, der nicht an einen Arbeitgeber oder eine Firma gebunden ist. Der am klarsten geregelte Weg führt über eine Immobilie: Kostet sie beim Kauf mindestens AED 2 Mio., gibt es ein Visum für zehn Jahre, verlängerbar, mit der Möglichkeit, Ehepartner, Kinder und Eltern nachzuholen. Die bessere Frage ist deshalb nicht „Was muss ich kaufen?“, sondern „Was habe ich schon, das qualifiziert?“.

Dieser Artikel ist ein allgemeiner Überblick und keine Rechtsberatung. Kriterien und Gebühren der Golden Visa werden regelmäßig angepasst. Wir prüfen die Voraussetzungen für Ihren Fall zum Tag der Antragstellung.

Welche Wege es gibt

• Immobilie. Objekt mit einem Wert von mindestens AED 2 Mio. zum Zeitpunkt des Kaufs, Visum für zehn Jahre. Das ist der Weg, dessen Schwelle wir zum Datum dieses Artikels anhand der offiziellen Seite des Dubai Land Department (DLD) bestätigt haben (DLD, Golden Visa für Investoren). Er ist auch der am besten planbare.
• Investition in ein Unternehmen oder Kapital. Diesen Weg gibt es; die Schwellen und Nachweise bestätigen wir zum aktuellen Datum, statt sie aus dem Gedächtnis zu zitieren.
• Talente und Fachkräfte. Wissenschaftler, Ärzte, Ingenieure, Künstler und andere Spezialisten, nach Nominierung oder nachgewiesener Qualifikation.
• Unternehmer und Führungskräfte. Kriterien existieren und wurden mehrfach überarbeitet; sie werden am Stichtag geprüft.

Wer ohnehin eine Wohnung in Dubai kaufen will, für den ist der Immobilienweg naheliegend. Wer sein Kapital lieber in einem Unternehmen hält, sollte die anderen Wege durchrechnen, bevor er AED 2 Mio. in eine Wohnung bindet, die er eigentlich nicht braucht.

Voraussetzungen beim Weg über die Immobilie

Nach den Angaben des DLD gilt:

• Wert der Immobilie mindestens AED 2 Mio. zum Zeitpunkt des Kaufs, nicht ein späterer Schätzwert
• Das Title Deed (Eigentumsurkunde) lautet auf den Antragsteller persönlich
• Eine finanzierte Immobilie qualifiziert, wenn die Bank ein Schreiben ohne Einwände ausstellt (NOC, No Objection Certificate)
• Der Antrag setzt die Anwesenheit in den VAE voraus; aus Deutschland oder Österreich heraus lässt er sich nicht stellen
• Der Inhaber kann Ehepartner, Kinder und Eltern als Sponsor nachholen

Zwei Punkte prüfen wir vor dem Kauf, weil sich die Praxis hier bewegt: wie gemeinsames Eigentum, etwa von Ehepartnern zu je 50 %, auf die Schwelle angerechnet wird, und ob eine Off-Plan-Immobilie (Kauf vom Plan) schon vor Fertigstellung für den Antrag reicht. Zu beiden Fragen gibt es derzeit keine Aussage auf den offiziellen Seiten, die wir als gesichert zitieren könnten. Der Unterschied zwischen Off-Plan und fertiger Immobilie: Off-Plan oder fertige Wohnung.

Was kostet die Golden Visa in Dubai?

Die Visumgebühren selbst, die medizinische Untersuchung und die Emirates ID setzen die Behörden fest und passen sie an; wir bestätigen sie am Tag der Antragstellung. Der große Betrag ist nicht das Visum, sondern der Immobilienkauf mit seinen Nebenkosten. Die staatlichen Pflichtgebühren beim Kauf eines Objekts für AED 2 Mio. sehen nach den offiziellen Tarifen des DLD so aus (DLD, Eintragung des Verkaufs):

Hinzu kommen Maklerprovision, NOC des Bauträgers und bei einer Finanzierung die Kosten der Bank. Als grober Marktrichtwert, der nicht aus amtlicher Quelle stammt, rechnen Käufer mit ungefähr 7–8 % über dem Kaufpreis beim Kauf aus Eigenmitteln und 8–9 % mit Hypothek. Rechnen Sie Ihren Fall mit unserem Rechner für Kaufnebenkosten nach.

So beantragen Sie die Golden Visa

1. Objekt vor dem Kauf prüfen. Kaufpreis, Eigentümer im Title Deed, Belastungen, bei Finanzierung die Bereitschaft der Bank zum NOC.
2. Dokumente für die Familie früh anstoßen. Die VAE sind nicht Mitglied des Haager Apostille-Übereinkommens. Eine Apostille reicht deshalb nicht: Heirats- und Geburtsurkunden durchlaufen die konsularische Legalisation, also die Stufen im Ausstellungsstaat, die Botschaft der VAE und das Außenministerium der VAE, und werden von einem beim Justizministerium der VAE zugelassenen Übersetzer ins Arabische übersetzt. Das ist der Schritt, der am häufigsten Wochen kostet. Mehr dazu: Legalisierung von Dokumenten.
3. Kauf abschließen und Title Deed erhalten.
4. Antrag beim DLD stellen, persönlich in den VAE anwesend.
5. Medizinische Untersuchung und Biometrie für die Emirates ID.
6. Visa für die Familie beantragen, sobald Ihr eigenes Visum erteilt ist.

Mit vollständiger Akte ist der Antrag selbst eine Frage von Wochen. Den Zeitplan bestimmen Kauf, NOC und Legalisation.

Vorteile der Golden Visa und ihre Grenzen

Was sie Ihnen bringt

• Zehn Jahre Aufenthalt, verlängerbar, ohne Arbeitgeber und ohne Firma als Sponsor
• Nachzug von Ehepartner, Kindern und Eltern
• Kein Zwang, eine Firma nur für das Visum am Leben zu halten; welche Abwesenheitsregeln für Ihr Visum gelten, bestätigen wir zum Ausstellungsdatum
• Ein ruhigeres Profil bei Banken, die einem langfristigen Residenten weniger Fragen stellen

Was sie nicht bewirkt

• Keine Steuerfreiheit von selbst. Die Golden Visa macht Sie nicht zum Steuerresidenten der VAE und beendet nicht Ihre Steuerpflicht in Deutschland, Österreich oder der Schweiz. Wo Sie steuerpflichtig sind, entscheiden die Regeln jedes Staates nach Aufenthalt, Wohnung, Familie und wirtschaftlichen Bindungen. Wer mit der Erwartung „keine Steuern mehr“ auswandert, braucht vorher eine Prüfung in beiden Ländern: Steuerwohnsitz in Dubai.
• Keine Abkürzung bei der Bank. Ein Konto wird mit derselben Prüfung der Mittelherkunft eröffnet wie für jeden Residenten: Privates Bankkonto in Dubai.

Typische Missverständnisse

• „Zwei Millionen nach heutigem Wert reichen“: Maßgeblich ist der Preis beim Kauf.
• „Ich kaufe über meine GmbH“: Das Title Deed muss auf den Antragsteller persönlich lauten.
• „Meine Frau und ich besitzen je die Hälfte, zusammen reicht es“: Wie Anteile angerechnet werden, klären wir vor dem Kauf.
• „Mit der Golden Visa zahle ich in Deutschland keine Steuern mehr“: Das entscheidet das deutsche Recht, nicht das Visum.

Häufige Fragen

Kann ich die Golden Visa verlängern?

Ja. Das Visum über eine Immobilie wird für zehn Jahre erteilt und ist verlängerbar.

Kann ich meine Eltern mit der Golden Visa nach Dubai holen?

Ja. Inhaber einer Golden Visa können Ehepartner, Kinder und Eltern sponsern; die Einzelheiten prüfen wir mit Ihren Unterlagen.

Brauche ich eine Firma in den VAE, um die Golden Visa zu beantragen?

Nein. Der Weg über die Immobilie ist unabhängig von einer Geschäftstätigkeit in den VAE. Den Kaufprozess beschreiben wir in Immobilien in Dubai kaufen und den Visumweg speziell über die Immobilie in Golden Visa durch Immobilienkauf.

Muss ich für den Antrag nach Dubai reisen?

Ja. Der Antrag über die Immobilie setzt Ihre Anwesenheit in den VAE voraus; dazu kommen medizinische Untersuchung und Biometrie vor Ort.

Wir prüfen Objekt, Unterlagen und Familienakte, bevor Sie kaufen: Visum und Aufenthalt. Die erste Beratung ist kostenlos, per WhatsApp oder Telegram unter +971 58 600 98 87.